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老百姓负债高房子过剩,房地产不会有新一轮的炒作?

2020-06-30 12:27:05来源:每日经济新闻

近期,深圳、广州、北京等一线城市高价地频出,全国高溢价地块增多,土地市场热度提升。一、二线溢价率均高达27%,三四线稍逊色,但也高达24%。5月20日,成都天府新区挂牌出让一宗地块,最终成交总价21.89亿元,溢价率56.35%。

高价地频出的原因是什么?高溢价土地是否会影响到未来的房价?搜狐智库连线了独立经济学家、前摩根士丹利亚洲区研究部董事总经理谢国忠。谢国忠表示,土地高溢价主要是开发商拿地的条件有所放松,由于房地产的三个驱动力量都不存在,因此房地产不会有新一轮的炒作。

谢国忠表示,当前土地溢价高的原因,首先是土地限购额条件放松了。中国的房产开发商受政府的影响非常大,政府想把房地产炒起来,给开发商带来一定的积极讯号,因此开发商拿地的条件也放宽了。

是否有可能带动新一轮的房地产炒作,谢国忠认为,从目前的情况看可能性很小。他进一步分析,房地产驱动的力量主要有三个因素:一是收入的增加,二是借钱的空间,三是房子短缺。

他认为,这三个条件,现在都不存在。首先,由于疫情冲击,大家的收入下滑。二是现在借钱的空间小,最近的短期贷款和税务赊帐余款都是下滑的,老百姓负债已经很高,借钱也缺少动力。第三,房地产过盛在全国是一个既成事实,不排除有的人需要房子,但平均是过剩的。

“在这种情况下,要想把房子再炒起来,可能性非常小。”谢国忠表示,土地过热是政府控制的,过去是通过带动大家的心态,给大家一个预期,让他们认为土地会涨的很快,但现在很困难,因为三个基本面不一样。

谢国忠指出,地方政府过于依赖土地财政的问题应做出改变,地方政府人员以及事业单位需要精简。让房地产托财政的盘子不是长久之计,这是核心问题。

他表示,目前房地产的负债率已经很高了。过去有三个地方做杠杆,一是有供需做杠杆,第二是上市公司做杠杆,第三是项目公司做杠杆。

“以土地抵押,把刚需带进去,利用这个变成股本金再去到银行贷款,银行给他们提供的资金,在项目融资这一方面,就是项目供需,所以之前的资金很宽松。中国银行现在贷款规模增长比较多,但是公司债市场的规模在萎缩。”

谢国忠表示,目前来看,对于房地产的资金来源并没有放宽很多,股市融资的渠道也不是很适合,房地产企业面临的资金压力比较大。

高溢价土地是否会影响到未来的楼市房价?谢国忠认为,高溢价的土地对未来的房价影响并不大。他表示,这时候如果是自用型的买房,如果买得起,压力还可以,可以考虑。但如果是投资性的购买,还是存在很大风险。

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